A budapesti irodapiac a maga immáron több mint 4 millió négyzetméterével egy érett, de még rengeteg fejlődési és fejlesztési potenciált tartogató szegmens. A kereskedelmi ingatlanpiac legfontosabb alappillére, az üzleti értelemben vett piaci folyamatok fokmérője. A változás ezt a szegmenst sem kerülte el: a hagyományos A, B, vagy C kategória besorolásokat egyre inkább a különböző minősítési rendszereknek (LEED, BREEAM, WELL és társaik) való megfelelés vette át, a covid okozta kihívások nyomán a belső, lehetőleg rugalmas kialakítás lett a siker egyik kulcsa, az ESG betörése pedig óriási lökést ad(ott) finanszírozási és befektetői elvárosok alakításához. |
Mindezeken túl azonban a hagyományosnak gondolt földrajzi értelemben vett alpiaci felosztások is komoly transzformáción estek át. A CBD ma már nem ugyanaz, mint a 2000-es évek legelején. A Váci korridor fogalommá vált, vele szemben elkezdett kialakulni az „Üllői úti korridor” és a budai oldalon is egyre több pontszerű alpiac alakult ki. Az egyik legerősebb környék a Műegyetem és a Lágymányosi híd budai hídfőjének találkozása, ahol jelenleg egy új városközpont kialakítása is zajlik. Vajon létrejöhet-e Budapesten olyan üzleti negyed, amely a nemzetközi befektetők számára is izgalmas? Eljött az idő az újragondolásra és egy új felosztásra? Erről a progresszív gondolatról elmélkedtünk Schrancz Mihállyal, a Property Market vezetőjével.
A külföldi iparági kiállításokon és az utazásaim során Európában, az USA-ban és Ázsiában figyelem a városok fejlődésének trendjeit, szerkezetét, az új projektek nagyságát és illeszkedését a város-szövetbe, illetve a befektetési hajlandóságot és azok intenzitását az egyes területeken. Jól látható, hogy bár Budapesten jelenleg valóban két üzleti központként említett terület van, egyikben sem alakult ki klasszikus üzleti negyed.
A Lágymányosi Öböl környezetében létrehozott BudaPart városnegyed megfogalmazásakor cél volt, hogy a környék meglévő irodaházaival, infrastruktúrájával és a felsőoktatási intézményivel együtt egy teljesértékű üzleti negyeddé nője ki magát. Azt gondolom ez mára teljesen kirajzolódott. Nagyjából két éve fogalmazódott meg bennem a gondolat (és a név), hogy a teljes területet egységesen „Buda Business District” néven emeljük egy másik szintre.
Ez a név érezhetően túlmutat magán a BudaPart-on. Mi tartozik még ide? Mekkora ennek a negyednek a területe?
A már kialakult és a kialakítani tervezett irodaházakkal (InfoPark, Mol Campus, BudaPart irodaházak, IP West) együtt összesen mintegy 400.000 m2 bérbeadható irodaterület koncentrálódik egy kis alapterületen, szállodákkal, üzletekkel és nem utolsó sorban Budapest első toronyházával, ahova a régió messze legnagyobb vállalata a MOL költözik. Ezzel itt koncentráltan létrejön a teljes budapesti „A” kategóriás irodaállomány 10%-a, amely nemcsak a multinacionális bérlők, de a nemzetközi térben mozgó ingatlanbefektetők számára is értelmezhető tömeg és nagyságrend.
Van alapfeltétele egy ilyen, a nemzetközi befektetők szemszögéből üzletileg egységesen kezelendő területnek? Mi az, amit a fent említett két terület nem tud képviselni?
Azért állítom, hogy a „Buda Business District” az első valódi üzleti negyed a fővárosban, mert itt az irodafunkció mellett létrejönnek a világ meghatározó üzleti negyedeire jellemző további funkciók: a humán infrastruktúra elemek, diverz gasztronómiai-, szolgáltatás- és kiskereskedelmi kínálat, kül- és beltéri sportolási lehetőségek, kulturális egységek, a szociális élet terei, zöld felületek, amelyek nélkülözhetetlenek ahhoz, hogy a terület üzleti-felhasználói szempontból teljesértékűvé és vonzóvá váljon. Ráadásul 3,5 km-re van a belvárostól és 20 percre a reptértől.
Vagyis megalapozottnak látod egy új budapesti irodai alpiac, nevezzük üzleti negyednek megteremtését?
Megfelelő kommunikációval, „BBD” brand néven, ez a negyed felkerülhet a nemzetközi befektetők térképére, az irodaterületet bérelni kívánó vállalatoknak pedig már azt tudjuk mondani, hogy Budapest első számú üzleti negyedébe költözhetnek.
Be tudjuk lőni, hogy kikre gondolsz pontosan, kiknek lehet ez fontos, akár befektetői, akár bérlői oldalról, és miért?
Az üzleti negyedek bérlőit és a cégek munkavállalóit is jellemzi a környezettudatosság, amely nem csak az irodaépületek széndioxid kibocsátásának csökkentésére vonatkozó elvárást takar, de olyan tágabb szempontokat is figyelembe vesz, mint a fenntartható közlekedés vagy a zöld terület. A sikeres üzleti negyedek fenntarthatóságának kulcsa a városi park, amely ezen területek zöld tüdejét jelentik, valamint teret adnak a kvalifikált munkaerő számára a pihenésre, sportolásra, a találkozásokra és a networking rendezvényekre.
Az üzleti negyedek megítélésében már koránt sem az egyedüli tényező a gazdasági ajánlatuk, sokkal inkább elvárás, hogy a szociális élet központjává váljanak, és a közösségépítésre, a közösségi helyek, események létrehozására koncentráljanak. A fókuszból egyre inkább kikerül az iroda, és a helyét elfoglalja az az élmény, amivel a munkavállaló találkozik, amikor megérkezik a környékre. Gondoljunk csak például Londonban a Canary Wharf-ra, ami a város egyik központjává nőtte ki magát, ahol nem csak dolgozni, de lakni is szeretnek a helybéliek, sőt ma már a turistáknak is kedvelt célpontja.
Mi a következő lépés? El kell fogadtatni a BRF (BIEF) tagjaival, hogy mostantól így kezeljék ezt a területet és kész is, vagy ennél bonyolultabb lesz?
Tervben van a környékbeli irodaház-tulajdonosok, befektetők, fejlesztők laza, de formális szövetségének létrehozása, fel kell építenünk közösen a Buda Business District márkát. Az egyeztetések elindultak, várakozásaimnak megfelelően komoly érdeklődést mutatnak a steakholderek, most jön a munka operatív része, a közös célok és kommunikációs stratégia kialakítása. Hiszem, hogy ez a koncepció nem csak a BBD-ben található irodaházak számára lesz előnyös, hanem a budapesti üzleti élet nemzetközi megítélését is segíti.