Ez lesz Budapest történelmének legnagyobb irodaberuházása - Új alpiac születik?

Hatalmas fejlődésen ment keresztül az elmúlt években a dél-budai irodapiac, de az előttünk álló időszakban is nagy változásokra számíthatunk. Gőzerővel folynak az építkezések a kerület több pontján, így a tervek szerint 2022 végére közel 180 ezer négyzetméternyi irodaterületet adhatnak át, sőt már az azt követő időszakra is vannak bejelentett fejlesztések. Ilyen például a BudaParton 2023 közepére megvalósuló DOWNTOWN, ami a MOL Campusszal együtt már a negyedik irodaház lesz az új városnegyedben. Hogy mit jelent ez a piac egészéhez képest és melyek a legnagyobb fejlesztések, ennek jártunk utána, bemutatva a főváros legnagyobb beruházását, ahol az évtized végéig 13 épületben mintegy 250 ezer négyzetméternyi irodaterület készülhet el.

A tavalyi év során 232 ezer négyzetméternyi új iroda került a piacra, több mint háromszorosa az egy évvel korábbi mennyiségnek (70,5 ezer négyzetméter), ami a 2009 utáni időszak legmagasabb értéke. A fejlesztői tevékenység a járványhelyzet ellenére sem lassult, a 16-ból mindössze egy épület átadása csúszott át 2021-re. Ezzel a mennyiséggel a teljes budapesti modern irodaállomány év végére elérte a 3 903 840 négyzetmétert, melyen belül 3 289 090 négyzetméter „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 614 750 négyzetméter saját tulajdonú irodaház található.

IDÉN VÁRHATÓAN 130 EZER NÉGYZETMÉTERREL FOG BŐVÜLNI A BUDAPESTI PIAC, AMI A VÁCI ÚTI FOLYOSÓ MELLETT LEGNAGYOBB RÉSZBEN DÉL-BUDÁN VALÓSULHAT MEG.

A dél-budai alpiac területarányosan az egyik legdinamikusabban bővülő része a fővárosi irodapiacnak. Jelenleg a teljes piac mindössze 11 százaléka helyezkedik el ebben a városrészben, de itt zajlik az összes budapesti irodafejlesztés közel 40 százaléka és a bérlői aktivitás is kimondottan erős. Éveken keresztül itt volt a legalacsonyabb az üresen álló irodaterületek aránya, 2017 után az üresedési ráta mindössze 3 százalék körül alakult, egészen 2018-ig, amikor a Magyar Telekom új székházba költözött. Ezt követően valamelyest enyhült a keresleti nyomás, a felszabaduló területekre azonban hamar megérkeztek az érdeklődők és egy év alatt a nagy részük ismét bérlőre talált.

Bár a meglévő irodaterület tekintetében több alpiac is nagyobb Dél-Budánál, a csőben lévő fejlesztésekkel együtt ez a következő években megváltozhat. Az előttünk álló szűk két évben a fejlesztési aktivitás Dél-Budán lesz a legerősebb, ahol idén négy épületben összesen több mint 73 ezer négyzetméternyi új iroda valósul meg, jövőre pedig 105 ezer. Ez többek között olyan projekteknek köszönhető, mint az Őrmezőn épülő irodaház második üteme, vagy a Szerémi és a Hengermalom út kereszteződésénél épülő irodaház, de legnagyobb volumenben a BudaPart irodaházfejlesztései járulnak hozzá. Ezek hatására két év múlva a Váci úti irodafolyosó után Dél-Buda lehet a főváros harmadik, öt év múlva pedig a második legnagyobb alpiaca.

Új alpiac születik?

A Kopaszi-gát melletti területen megvalósuló 250 ezer négyzetméternyi irodaterület a MOL Campusszal együtt nagyjából akkora volument tesz ki, mint most az Észak-Buda alpiac, így alapterület szerint akár önálló alpiacként is megállná a helyét. A kérdés az, hogy az irodák mennyiségén túl mi járul még hozzá ahhoz, hogy önálló üzleti negyedként tekintsünk a fejlesztésre?

Az üzleti negyedek jellemzője, hogy bár elsődleges funkcióját a jó minőségű - gyakran zöld minősítéssel is rendelkező - modern irodaházak adják, emellett számos más kereskedelmi funkció is megtalálható bennük. A vendéglátóhelyektől kezdve, a különböző üzlethelyiségeken, szolgáltatókon át a sport- és szálloda funkcióig minden olyan szolgáltatás sétatávolságra elérhető, ami a munkavégzésre és az azt követő kikapcsolódásra egyaránt lehetőséget biztosít, így a komplex szolgáltatásmixhez olyan kevéssé mérhető elemek is hozzátartoznak, mint a kellemes környezet, a parkok és vízpart közelsége, vagy a kulturális lehetőségek. A BudaParton mindez adott: a lakó-és irodaépületek mellett közel 15 ezer négyzetméternyi kiskereskedelmi terület valósul meg, már több üzletet átadtak és egyre látványosabbak az egyéb, rekreációval és közösségépítéssel kapcsolatos fejlesztői törekvések, amik mind hozzáadott-, valamint hosszú távon ingatlanértéket is teremtenek.

Az épületek szinergiái mellett a közvetlen és a távolabbi környezet infrastruktúrája is jelentős szereppel bír. Ami a közlekedési infrastruktúrát illeti, a fővárosnak Dél-Buda az a területe, amit a következő években a legtöbb fővárosi fejlesztés érinteni fog. Ilyen a fonódó villamosvonal Gellért tértől a BudaPart irányába történő meghosszabbítása, a Déli-Körvasút, vagy a Galvani híd. A közlekedés mellett fontos ugyanakkor a közelben lévő humánerőforrás jelenléte is. Az egyetemek - azon belül is a műszaki és informatikai képzések - közelsége, már most számos technológiai cég számára biztosítja a magasan képzett friss munkaerőt.

MINDEZT FIGYELEMBE VÉVE A FEJLESZTŐ CÉLJA, HOGY A BUDAPART A KÖZVETLEN KÖRNYEZETÉBEN LÉVŐ IRODAHÁZAKKAL EGYÜTT VOLUMENÉBEN ÉS MINŐSÉGÉBEN KIEMELKEDJEN A DÉL-BUDAI ALPIACON ÉS EGY ÚJ, ÖNÁLLÓ ALPIAC JÖJJÖN LÉTRE.

Az üzleti negyed jelleget erősíti a városnegyed legújabb projektje, a BudaPart DOWNTOWN vegyes funkciós épület, melyben a 8000 négyzetméteres irodaház mellett a Radisson lánc legújabb budapesti szállodája is helyet kap a fejlesztés során. Erről, és az új üzleti negyed terveiről Dr. Schrancz Mihály, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója a Portfolio-nak adott interjújában részletesebben is beszélt.

Közbeszólhat a járvány?

Az ambiciózus terveket látva nem mehetünk el szó nélkül a járvány irodapiacra gyakorolt hatásai mellett sem. Tavaly óta szinte állandó kérdés, hogy milyen változásokat fog hozni a járvány az irodaterületek iránti jövőbeli keresletben. Sokan úgy vélik, hogy a home office gyakorlata részben a járvány után is velünk marad, így némileg csökkenhet az irodaterületek iránti igény. Abban azonban a szakértők többsége egyetért, hogy az új, minőségi irodaterületek iránt továbbra is erős kereslet várható, különösen azokban a kiemelt lokációkban, ahol az épületek mellett az infrastruktúra is erős vonzerővel szolgál. Noha a hibrid munkavégzés bizonyára a járvány után is elterjedtebb lesz, az üresedési ráták mostani szintje még nem jelent kockázatot és egyelőre a bérleti díjakban sem látható érdemi csökkenés. A BudaPart szakértői megerősítették, hogy a pandémia ellenére a BudaPart GATE irodaházukban többen is szerződést hosszabbítottak, ami a mostani helyzetben ugyancsak a piaci optimizmus bizonyítéka.