Milyen ingatlanba tegyük a pénzünket, hogy igazán jól járjunk?
Az elmúlt évtizedekben sokat változott a befektetési lehetőségek köre, a befektetési eszközök egyik legkedveltebb típusa azonban továbbra is az ingatlan. Ha ingatlanbefektetésről beszélünk, a legtöbben egy jó helyen lévő, könnyen kiadható lakás képét vizionálják, az ingatlanbefektetések lehetősége azonban túlmutat ezen. Az alábbiakban a hazai ingatlanpiac intézményi és a magánbefektetői helyzetét járjuk körül.
A megtakarítással rendelkező lakosság körében gyakori, hogy valaki egy lakás vásárlásán, majd kiadásán keresztül próbálja kamatoztatni a pénzét, amivel az elmúlt években valóban átlagon felüli hozamokat érhetett el köszönhetően annak, hogy mind a bérleti díjak, mind a lakásárak jelentős emelkedésen mentek keresztül 2013 és 2020 között. Akik viszont diverzifikáltabb portfóliót szeretnének kialakítani, azok számára az ingatlanalapok jelenthetik a megoldást. A befektetési alapok közé tartozó ingatlanalapokat az alapkezelők hozzák létre és üzemeltetik, az egyéni befektetők pedig befektetési jegyeken keresztül szerezhetnek részesedést benne. A két lehetőség közül mindegyiknek megvan a maga előnye és hátránya, így az egyén befektetési preferenciáitól függ az, hogy ki melyik mellett teszi le a voksát.
Az biztos, hogy a lakóingatlanok egy jelentős része – Budapesten mintegy 30 százaléka – ma is befektetési céllal cserél gazdát, a nagyságrendekkel nagyobb értékű kereskedelmi ingatlanokat pedig sok esetben ingatlanalapok vásárolják meg.
Befektetési volumen Magyarországon
A CBRE kutatása szerint a Magyarországon mérhető befektetési volumen 2020-ban jelentősen visszaesett.
A 2016-2019 KÖZÖTTI IDŐSZAKBAN ÉVENTE JELLEMZŐ 1,6-1,7 MILLIÁRD EURÓVAL SZEMBEN A TAVALYI ÉVBEN MINDÖSSZE 1 MILLIÁRD EURÓNYI BEFEKTETÉSI TŐKE VOLT MÉRHETŐ A HAZAI PIACON.
Az idei évtől azonban ez ismét növekedésnek indulhat, a cég által megkérdezett szakértők 72 százaléka már 2021-ben növekedésre számít, 2022-re pedig szinte mindenki magasabb számokat vár, a megkérdezettek fele 1,3-1,7 milliárd eurót.
Ami az eszközosztályok közti megoszlást illeti, az iroda továbbra is domináns, bár részesedése várhatóan a széleskörű home office és hibrid megoldások, valamint a jövővel kapcsolatos bizonytalanság miatt csökkenni fog, miközben az ipari-logisztikai ingatlanok részaránya folyamatosan növekszik. A retail szegmens Magyarországon továbbra is 10 százalék körül ingadozik, ugyanakkor az alternatív befektetések köre is növekedésnek indulhat.
Bár a régió egyes országaiban a lakás is megjelenik az intézményi befektetők körében, Magyarországon eddig erre nem nagyon volt példa, egy piaci alapú bérlakásrendszer kialakulása ugyanakkor változtathatna ezen a gyakorlaton.
Lakás, mint befektetés
A lakásbefektetések Magyarországon jellemzően a magánszemélyek terepe. A legtöbben a családi megtakarításaiknak keresnek helyet a lakáspiacon, noha - főként Budapest belvárosában - arra is van példa, hogy egy befektető elsősorban a rövid távú lakáskiadásra alapozva több tucat lakást vásároljon meg egyszerre.
A 2013-2020 közötti időszak kétségtelenül a lakásbefektetők aranykora volt a fővárosban, amikor rövidtávú lakáskiadással bőven 10 százalék feletti éves hozamokat lehetett realizálni, ehhez hozzáadva az évente 20-25 százalék körüli értéknövekedést. Ezek a kiugró számok azonban az utóbbi két évben mérséklődni kezdtek. Az MNB adatai alapján megállapítható, hogy 2021 első negyedévében – éves alapon - Budapesten már csak 2,1 százalékkal emelkedtek a lakásárak. A használt és új lakások között azonban egyre nagyobb a különbség.
MÍG A HASZNÁLT LAKÁSOK ÁRA SZINTE STAGNÁL A FŐVÁROSBAN, ADDIG AZ ÚJ LAKÁSOKNÁL TOVÁBBRA IS TART AZ ÁREMELKEDÉS.
A KSH számai szerint az előző év azonos időszakához viszonyítva 11 százalékkal lettek magasabbak az újlakás-árak. Ez arra utal, hogy az új lakások piacán nem okozott olyan megtorpanást a járványhelyzet, mint a használtakén.
Mekkora hozamokra számíthatunk?
Az OTP Jelzálogbank felmérése a 2013-as és a 2020-ra vonatkozó lakáskiadással elérhető hozamokat hasonlította össze. Nem meglepő, hogy az áremelkedéssel a bérleti díjak csak részben tudták tartani a lépést, így mindenhol hozamcsökkenés volt mérhető. Az alábbi ábra a hosszútávú bérbeadással elérhető nettó hozamokat mutatja be.
Értékesítési tapasztalatok fejlesztői szemmel
Az értékesítési és fejlesztési tapasztalatokról a BudaPart szakértőit kérdeztük, ahol az eddig átadott öt lakóépületben a lakások 98%-a talált gazdára, a teljes kínálat tekintetében pedig 90%-os értékesítésről számolhatunk be, ami több mint 900 eladott lakást jelent.
"Terveinknek megfelelően folyamatosan kínálunk új lakóházakat, hogy lépést tartsunk a kereslettel, így még ebben az évben elindul a projekt egyik legjobban várt, öbölmenti épületének az előregisztrációja. A vásárlóink és a lakóink összetétele mind korcsoport, mind vásárlási cél szempontjából vegyes. A vevők nagy része végfelhasználó, sok a családos és a fészket éppen elhagyó, önálló életet kezdő fiatal. A budaparti vevők közel fele vásárol ingatlant befektetési céllal, ami a lakások felértékelődése és a jó hozam miatt érthető. Vásárlóink 75%-a Budapestről vagy az agglomerációból származik, de az ország számos részéről és külföldről is vannak vevőink - mondta el Kiss Ákos, a Property Market Kft. értékesítési igazgatója. A szakember hozzátette, hogy a kisebb méretű lakások, és a családosok otthonteremtési programjába illeszkedő nagyobb alapterületű ingatlanok is egyformán keresettek.
"2021 nyarán átadtuk az ’E’ lakóépületünket és a CITY irodaházunkat, nemsokára pedig indul az ’L’ lakóházunkra az előregisztráció, míg az ’F’ épületünk építése már a második emeletnél tart. Emellett a retail projektjeink is folyamatosan bővülnek. A beruházás infrastruktúráját illetően van egy stratégiai akciótervünk, melynek szerves részét képezi a főváros számos nagyléptékű fejlesztése. Ennek köszönhetően a közlekedési lehetőségek folyamatosan bővülnek - mondta el Dr. Schrancz Mihály, a Property Market Kft. ügyvezető igazgatója.
A városnegyed mellett elhaladó 1-es villamossal egyszerűen elérhető az M4 metró, a 154-es buszjárat pedig körjáratként szolgálja a BudaPart térségét, így biztosítva a városnegyed közvetlen kerületközponti kapcsolatát. A fejlesztéshez kapcsolódóan eddig már többszáz méternyi kerékpárútvonal újult meg, 2020 nyarán pedig MOL BUBI állomás is létesült a BudaPart GATE irodaház mellett. Az Új Duna-híd megépítése újabb tömegközlekedési lehetőségeket kínál, és jelentősen hozzájárul majd a kerület forgalomcsillapításához, a BudaPartot pedig még egyszerűbben elérhetővé teszi. A Budai fonódó villamoshálózat fejlesztésének II. ütemének megvalósulásával a jövőben a Szent Gellért tértől kötött pályán is elérhető lesz a városrész. A Déli Körvasút fejlesztés részeként Nádorkert néven új vasúti megállót kap a városközpont, melynek köszönhetően a jövőben vonattal is elérhető lesz a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér, emellett átszállási lehetőséget biztosít majd a kibővített budai fonódó villamoshálózatra.
"A BudaPart Budapest modernkori történetének legnagyobb városfejlesztési projektje, ahol a vízparti, természetközeli nyugalom és az innovatív, urbánus infrastruktúra találkozik. Itt nemcsak lakást választ a vevő, hanem közösséget is. A városnegyed szolgáltatásai folyamatosan bővülnek, van már fagyizónk, kávézónk, pékségünk, zöldégesünk, SUPboltunk, bicikliboltunk, Rossmann drogériánk, virágosunk, bioboltunk, kozmetikánk és City SPAR üzletünk is, így a budaparti lakók gyakorlatilag a lakásukból kilépve 5 percen belül bármit el tudnak intézni. Emellett a városnegyed része a Kopaszi-gát is, valamint itt nyitotta meg kaput Budapest első természetes strandja, a SHO BEACH BudaPart, illetve a Dürer Kert is ide költözött." - tette hozzá Dr. Schrancz Mihály.
"A városnegyed szolgáltatásai nemcsak lakhatási, hanem irodabérlési szempontból is vonzók, hiszen az itt dolgozók számára is rengeteg a sportolási és a kikapcsolódási lehetőség, ebédszünetben vagy a munkaidő lejárta után pedig ügyeket is tudnak intézni. A folyamatos infrastrukturális fejlesztéseknek köszönhetően a terület egyre ideálisabbá válik cégek számára is. A 2023-ban megvalósuló DOWNTOWN irodaházunkban egy, a Radisson által üzemeltetett hotel is létrejön, mely az üzleti vendégek elszállásolása mellett konferenciák szervezésére is alkalmas lesz." - tette hozzá.