Őszintén az ingatlanpiacról - Mit okozott valójában a járvány és mi vár még ránk?

Az újfajta élethez újfajta ingatlanhasználati szokások jönnek. Home office, rugalmas munkavégzés, albérlet, e-kereskedelem és logisztika, melyek a világ minden táján aktuális kérdések. Mit mondanak azok, akik ezt első sorból követik és alakítják? Mit jelent a covid az ingatlanpiacra nézve makrogazdasági megközelítésben? És vajon mennyire értékelődött át a világ befektetési és finanszírozási környezet tekintetében? A Property Market RELOADED 2020 konferencia második felében erről beszéltek a szakértők.

Újfajta élet az iroda és a retail piacon

Az iroda és a kiskereskedelmi piac az elmúlt hónapok során jelentősen megváltozott. Hogy mik voltak ezek a változások és hogyan érintették a piac egészét, arról Dr. Takács Ernő, a WING Zrt. portfólióért felelős vezérigazgató-helyettese, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK), elnöke kérdezte a szakértőket.

Nem hiszem, hogy az iroda eltűnik az életünkből, de az biztos, hogy nem fog hatás nélkül elmenni a járvány. Most ott tartunk, hogy elkezdtek belefáradni az emberek a home office-ba, és ugyan csak egy rövid időszakra, de jó volt visszamenni az irodába. Biztosan lesznek átalakulások a jövőben, lehet, hogy az 50-70 emberes közös konyhákat át kell majd alakítani és olyan intézkedéseket hozni, amitől biztonságban érzik magukat a dolgozók, enélkül ugyanis nem tudnak hatékonyan dolgozni. A bérleti piacon drasztikus döntéseket egy ilyen bizonytalan helyzetben szerintem nem célszerű hozni, és azt gondolom, hogy az üzemeltetési költségek kulcsszerepet fognak mostantól játszani - mondta el Kalaus Valter MRICS, ügyvezető partner, VLK Cresa.

A home office egy eszköz és nem egy cél. mi így is kezeljük cégen belül. A bérlőket látva mi azt tapasztaljuk, hogy nem szeretik, hosszú távon szerintem ez nem egy hatékony munkavégzés. A második hullámban mi nem várunk olyan drasztikus bérleti díj csökkenést, mint amiben sokan reménykednek, viszont a bérbeadók érzékenyebbek és rugalmasabbá válnak. Ha én bérlő lennék, most kezdenék el szerződni, mert ha nem is bérleti díjban, de összkondiciókban jobban járhatnak. A meglévő bérlőnél nehezebb rugalmasnak lenni tulajdonosként, hiszen van egy előre kiszámított ügylet, fix költségek - tette hozzá Kovács András, Sales Director, Indotek Group.

Március 23-án mind a 23 boltban nullára csökkent az árbevételünk. Innentől kezdve maszkgyártásba kezdtünk, amivel a dolgozók bérét ki tudtuk termelni és ezzel párhuzamosan elkezdtük a folyamatos aggódást. Kisebb arányban, de voltak olyan opportunista bérlők, akik nagy kedvezményeket akartak elérni, volt olyan ház, ami megragadta ezt az alkalmat arra, hogy kitegye azt a bérlőjét, akit már régen el akart engedni. A bérlők és bérbeadók többsége azonban megértette, hogy egy hajóban eveznek, és ezt együtt kell túlélni. Ez olyan, mint a csiga és a háza, a ház nagyon hülyén néz ki csiga nélkül, a meztelencsiga pedig nagyon undorító - emelte ki Berendi András, vezérigazgató, Roland Divatház Zrt.

Azt láttuk, hogy a retail parkok a nyertesei, míg a bevásárlóközpontok, ahol zárt terek vannak, azok a vesztesei voltak az eddigi helyzetnek. A bevásárlóközpontokban 15%-os látogatottsági visszaesést, a retail parkokban 15%-os növekedést realizáltunk, illetve egyértelműen látszódott, hogy nőtt a kosár mértéke, valószínűleg sokan a nyaralásra szánt pénzeket költötték el. Úgy látom, hogy ezen a piacon sem várható bérleti díj csökkenésre, de az is biztos, hogy nem próbálnak meg terjeszkedni a retail bérlők. Irodapiacon arra számítunk, hogy alapterületben kevesebbre fognak most szerződést kötni a bérlők, de itt sem a fél euróval kevesebb bérleti díj fog dönteni a tárgyalások során - tette hozzá Dr. Szilágyi Melinda, Asset Manager, Diófa Alapkezelő Zrt.

Most egyértelműen látszódik, hogy a döntéshozók engedik tovább a gazdaságot, de azzal, hogy nő a megbetegedések száma, úgy talán az emberek maguktól is óvatosabbak lesznek. Szerintem gazdasági hatását tekintve ugyanott leszünk hamarosan, mint tavasszal. Talán ha újra szigorítást vezetnek be, akkor gyorsabban lecseng az új hullám. Figyelni fogjuk a bérlőinkkel együtt a teljesítményüket, és ennek megfelelően tárgyalunk velük a bérleti szerződésekről - mondta el Madler Attila, Asset Management Director, CPI Hungary.

A járvány ingatlanpiaci hatása makrogazdasági szemmel

A covid várhatóan a 2008 utáninál kisebb léket fog ütni az ingatlanpiacon. A jövedelem változása a legfontosabb, ez határozza meg az árakat és a bérleti díjakat. A kereslet rendkívül ciklusérzékeny, mert az ingatlan a legnagyobb értékű vagyontárgy, jellemzően hitelfelvétellel jár. Egy induló recessziós környezetben elbizonytalanodnak a jövedelem tekintetében a vásárlók, ami erősen csökkenti a keresletet, devizahitelezésnél ez ráadásul még nagyobbat esik.

• Az ingatlanpiacon jellemzők a hosszú, öngerjesztő ciklusok,
• Fordulópontokon jelentős a kereslet-kínálati eltérés,
• Mindez az árak és bérleti díjak rövidtávú kilengésében csapódik le

A jelenlegi helyzet nem túl kedvező: az árak magasan, a csőben lévő irodafejlesztések mennyisége magasan, idén mély lesz a recesszió, és gyenge forint. Viszont, 2008-hoz képest ez kevésbé lehet tartós recesszió, ez a válság nem pénzügyi válság.

• Más a külső környezet
• Rengeteg a pénz
• Mások a makrogazdasági kilátások, már el is indult a kilábalás
• Magyarországon is mások a gazdasági alapok, fenntartható adósságpályák
• Tudjuk, hogy alacsony, zérus körül marad a kamatszint a világban

Emellett az ingatlanpiac is jobb helyzetben van most, mint 2008-ban, kevésbé túlfűtött a piac, alacsony az üresedés, jobbak az alapok. A kereslet a régióban továbbra is megvan, legfeljebb az egyensúlyi értékekhez képest esett vissza. A következő két évben évente 100 ezer négyzetméterre is lehet kereslet, az üresedés 20, de inkább 15 százalék alatt megállhat. A home office inkább csak a hosszútávú keresletet tudja mérsékelni, jövőre már felpattanó gazdasági aktivitásra kell számítanunk. A bankok továbbra is akarnak hitelezni, amit az MNB is támogat. A kamatok Európában alacsonyak maradnak, a forint árfolyamában további leértékelődésre nem számítanék. Összességében nem indítanék új projektet, de ami a csőben van, azt befejezném - mondta el előadásában Tardos Gergely, igazgató, OTP Bank, Elemzési Központ.

Befektetés és finanszírozás

A folyamatban lévő hitelekhez a bankok kicsit másképp állnak, a bankok nyitottak a meglévő hitelek átformálására, kinyújtására, akár egy NHP konstrukcióval nagyobb biztonságot adva. Amíg van hitel és forrás, addig ez a piac megy. Kérdés, hogy a végfelhasználók esetén mennyire lesznek megszorítva a hitelfelvételi lehetőségek. Egy fejlesztési ciklus jóval hosszabb, mint fél év, így ennyi idő nem jelenti azt, hogy azonnal át kell mindent árazni. Egyelőre még nem lehet mérleget vonni, de azt látjuk, hogy a kivitelezőkkel is jobban lehet tárgyalni, de olyan sok más hatás – pl. áfa – van ég, hogy nem lehet elmondani, hogy ma jobb vagy rosszabb. Inkább egyéni helyzettől függ. Nem gondolkodunk bérlakásfejlesztésben, ehhez szabályozási oldalon nagyon sok mindennek kellene változnia, de azt látjuk, hogy Nyugat-Európában már működik. A piaci kockázatokat szegmentáltan érdemes nézni - hangsúlyozta Erdei Bálint, vezérigazgató, RedWood Real Estate Holding.

A covid előtt elkezdett feltételek a hiteldokumentációs tárgyalásunk során nem változtak. Azt látjuk, hogy van banki aktivitásés finanszírozás a piacon, mind lakó, mind kereskedelmi területre. A kondíciók sem árazás, sem üzleti feltételek szempontjából nem változtak, noha van szelektivitás. A bankok most prime fejlesztéseket finanszíroznak és nem is minden szektort finanszíroznak ugyanúgy. A hozamemelkedést mi is látjuk, a kérdés, hogy ez mennyi ideig tartható fenn. A piacra öntött pénz előbb utóbb meg fog jelenni az ingatlanpiacon, ami a hozamok csökkenéséhez vezet. Éppen ezért nem kapkodunk az értékesítéssel. A bérlakásfejlesztések lehetőségét egyelőre mi is elvetettük, főként az OTÉK miatt, ami garázsfejlesztést ír elő a lakásokhoz, emiatt felborul a matek. Bizonytalan környezetben nagyon nehéz üzleti tervet összerakni és új projekteket indítani - osztotta meg Nádasdy Bence, vagyonkezelésért felelős ügyvezető igazgató, BudaPart. 

Mostanra már látszik, hogy az elmúlt időszaknak nem volt annyira negatív hatása az alapokra, az előző két hónapban már ismét kezdett beáramlani a pénz, így megyünk előre és továbbra is vásárolni fogunk. Hotelt most nem vennénk, inkább street mall-okat, és logisztikai termékeket, természetesen a jó minőségű irodaházak mellett. A vevők hiánya miatt hozamemelkedés van, de ez legfeljebb 30-40 bázispont. A termékeknél viszont megjelent egy bizonytalanság, nem tudjuk, milyen hosszú hatások leszek. Az első hullám által okozott problémát megoldottuk a bérlőkkel, de vajon mi lesz a megoldás a második vagy egy esetleges harmadik hullám esetén? A bérlakás nekünk nem jó befektetés, a jogszabályi problémák és a hozamszintek miatt, ráadásul a magánbérbeadók miatt a verseny is túl nagy lenne. A legnagyobb kockázat ma az irodapiacon van, hogy a bérlők hogyan fognak reagálni a home office kapcsán, mit tartanak meg belőle hosszú távon - mondta el Pázmány Balázs FRICS, igazgatóság elnöke, Erste Alapkezelő Zrt.

Nálunk is van befektetői nyomás, bár mi a tavalyi évben inkább eladtunk, mint vásároltunk. Most főként az ipari-logisztikai területre és core irodákra fókuszálnánk, illetve a saját portfólión belüli bővítéseket is vizsgáljuk. Az elmúlt időszakban megindult egy hozamemelkedés. A bérlakáspiacon valóban nagy a kockázat, mi sem gondolkodunk ebben. A home office miatt az irodákhoz tartozó más szolgáltatók is megérzik ezt az időszakot, ami középtávon teljes piaci szinten is problémákhoz vezethet - tette hozzá Balázs Bence MRICS, Ingatlanbefeketetési üzletág vezető, Diófa Alapkezelő Zrt.